{"id":847,"date":"2025-03-04T10:03:29","date_gmt":"2025-03-04T09:03:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.lajus-associes.fr\/?p=847"},"modified":"2026-02-19T10:51:59","modified_gmt":"2026-02-19T09:51:59","slug":"sci-a-l-is-et-scpi-optimisation-fiscale-et-strategie-patrimoniale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.zeusinvest.com\/blog\/sci-a-l-is-et-scpi-optimisation-fiscale-et-strategie-patrimoniale\/","title":{"rendered":"Comparer SCPI et SCI \u00e0 l&rsquo;IS : Optimisation fiscale et strat\u00e9gie patrimoniale"},"content":{"rendered":"\n<p>SCI \u00e0 l&rsquo;IS et SCPI : Optimisation fiscale et strat\u00e9gie patrimoniale<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Acqu\u00e9rir des parts de SCPI par le biais d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Objectifs et avantages du couple SCI \u00e0 l&rsquo;IS \/ SCPI<\/h3>\n\n\n\n<p>Acqu\u00e9rir des parts de <a href=\"https:\/\/www.zeusinvest.com\/blog\/pourquoi-investir-ou-non-en-scpi-francaise\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">SCPI<\/a> <em>via<\/em> une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) est une strat\u00e9gie pris\u00e9e pour :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Limiter son imposition<\/strong> gr\u00e2ce \u00e0 une <a href=\"https:\/\/www.zeusinvest.com\/blog\/faq-sci-a-lis-et-scpi\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">fiscalit\u00e9 avantageuse<\/a> ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Diversifier son patrimoine<\/strong> sans les contraintes de gestion directe ;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Faciliter la transmission d\u2019actifs<\/strong>, en optimisant notamment les aspects fiscaux.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\">Avantages principaux :<\/span><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Fiscalit\u00e9 \u00e0 taux r\u00e9duit (15 % jusqu\u2019\u00e0 42 500 \u20ac de b\u00e9n\u00e9fices) ;<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00e9duction de l\u2019assiette imposable pour l\u2019IFI gr\u00e2ce au plafonnement ;<\/li>\n\n\n\n<li>Transmission des parts facilit\u00e9e <em>via<\/em> des donations \u00e9chelonn\u00e9es ou des d\u00e9membrements de propri\u00e9t\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Enjeux fiscaux li\u00e9s aux revenus immobiliers g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par la SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/h3>\n\n\n\n<p>Les revenus immobiliers, lorsqu&rsquo;ils sont per\u00e7us directement ou <em>via<\/em> une soci\u00e9t\u00e9 semi-transparente (soumise \u00e0 l&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu), sont lourdement fiscalis\u00e9s. En effet :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Application du bar\u00e8me progressif de l\u2019imp\u00f4t sur le revenu ;<\/li>\n\n\n\n<li>Ajout des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux \u00e0 hauteur de 17,2 %.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cela conduit \u00e0 un co\u00fbt fiscal important, particuli\u00e8rement pour les contribuables fortement impos\u00e9s : Avec une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019IS, les revenus sont tax\u00e9s \u00e0 15 % (jusqu\u2019\u00e0 42 500 \u20ac), puis \u00e0 25 % pour l\u2019exc\u00e9dent, offrant une alternative nettement plus avantageuse.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Analyse des avantages et inconv\u00e9nients de la SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Avantages<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Investissement accessible avec une grande souplesse financi\u00e8re (m\u00eame pour de faibles montants).<\/li>\n\n\n\n<li>Acc\u00e8s \u00e0 l\u2019immobilier d\u2019entreprise, offrant des rendements sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux de l\u2019habitation.<\/li>\n\n\n\n<li>Mutualisation des risques gr\u00e2ce \u00e0 la diversit\u00e9 des biens d\u00e9tenus dans les SCPI (g\u00e9ographiques et sectoriels).<\/li>\n\n\n\n<li>Diversification du patrimoine facilit\u00e9e par l\u2019acquisition de parts de SCPI.<\/li>\n\n\n\n<li>Personnalisation des pouvoirs et d\u00e9cisions dans les statuts de la soci\u00e9t\u00e9 civile.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Inconv\u00e9nients<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Faible liquidit\u00e9 des parts de SCPI.<\/li>\n\n\n\n<li>Frais li\u00e9s \u00e0 la gestion et \u00e0 la constitution de la soci\u00e9t\u00e9 (constitution d\u2019une SCI).<\/li>\n\n\n\n<li>Responsabilit\u00e9 des associ\u00e9s proportionnelle \u00e0 leur quote-part dans le capital.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n<div class=\"zeus-cta-card wp-block-zeus-invest-cta-card\">\n    <div class=\"zeus-cta-card__copy\">\n        <p class=\"zeus-cta-card__text\">Et vous, combien rapporte votre \u00e9pargne ?<\/p>\n        <p class=\"zeus-cta-card__subtitle\">Nos experts Zeus Invest sont l\u00e0 pour vous accompagner<\/p>\n    <\/div>\n    <button type=\"button\" class=\"zeus-cta-card__btn plausible-event-name=Welcome+Click plausible-event-position=Blog+Article plausible-event-content=Contactez-nous\" onclick=\"window.dispatchEvent(new CustomEvent('open-booking-widget'))\">\n        Contactez-nous\n        <img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.zeusinvest.com\/blog\/\/app\/themes\/zeus-invest\/assets\/icons\/arrow-right.svg\" alt=\"\" width=\"16\" height=\"16\">\n    <\/button>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Aspects fiscaux<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Avantages fiscaux<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Imposition \u00e0 15 % jusqu\u2019\u00e0 42 500 \u20ac, 25 % au-del\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li>Absence d\u2019imposition pour les associ\u00e9s lorsqu&rsquo;ils effectuent des remboursements du compte courant.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Inconv\u00e9nients fiscaux<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Double taxation en cas de distribution des r\u00e9sultats (imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s + Pr\u00e9l\u00e8vement Forfaitaire Unique).<\/li>\n\n\n\n<li>Non-d\u00e9ductibilit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt contract\u00e9s par les associ\u00e9s pour acqu\u00e9rir des parts de la SCI.<\/li>\n\n\n\n<li>Rigidit\u00e9 li\u00e9e \u00e0 l\u2019option irr\u00e9vocable du r\u00e9gime IS apr\u00e8s 5 ans.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Mise en \u0153uvre pratique<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1. Cr\u00e9ation de la SCI \u00e0 l&rsquo;IS<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Structure juridique : soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re ou patrimoniale.<\/li>\n\n\n\n<li>Capital social faible pour limiter les droits d&rsquo;enregistrement.<\/li>\n\n\n\n<li>Choix du r\u00e9gime fiscal (IS) lors de la constitution.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2. Acquisition des parts de SCPI<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Acquisition en pleine propri\u00e9t\u00e9 <a href=\"https:\/\/www.zeusinvest.com\/blog\/faq-sci-a-lis-et-scpi\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ou de mani\u00e8re d\u00e9membr\u00e9e<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li>Financement soit par apport en compte courant des associ\u00e9s, soit par emprunt bancaire.<\/li>\n\n\n\n<li>Diversification recommand\u00e9e sur plusieurs SCPI de rendement, tout en \u00e9vitant les SCPI dites fiscales (avec possibilit\u00e9 de n&rsquo;acqu\u00e9rir que le seul usufruit).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3. Transmission des parts<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Donation \u00e9chelonn\u00e9e optimis\u00e9e pour b\u00e9n\u00e9ficier des abattements renouvel\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>Valeur des parts sociales diminu\u00e9e si le capital social est faible et qu\u2019elles sont grev\u00e9es par un compte courant d\u2019associ\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Liens externes qui pourraient vous int\u00e9resser<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/N13442\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Service Public France : Site officiel du gouvernement fran\u00e7ais pour tout ce qui concerne la fiscalit\u00e9 des soci\u00e9t\u00e9s<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/id\/LEGISCTA000006147019\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Legifrance : Pour consulter le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts et approfondir des aspects l\u00e9gaux comme l\u2019Imp\u00f4t sur les Soci\u00e9t\u00e9s (IS)<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a href=\"https:\/\/www.amf-france.org\/fr\/comprendre-les-produits-financiers\/placements-collectifs\/immobilier-scpi-opci\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">AMF &#8211; Autorit\u00e9 des March\u00e9s Financiers : Pour comprendre les investissements financiers et SCPI<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Conclusion<\/h2>\n\n\n\n<p>Investir <em>via<\/em> une SCI soumise \u00e0 l\u2019IS pour d\u00e9tenir des parts de SCPI combine une diversification patrimoniale avec des avantages fiscaux notables. Parfaitement adapt\u00e9 aux contribuables fiscalement pressur\u00e9s et aux strat\u00e9gies de transmission, il demeure toutefois conseill\u00e9 d\u2019\u00e9valuer pr\u00e9cis\u00e9ment la dur\u00e9e de l\u2019investissement et les objectifs pour tirer pleinement parti du dispositif. Une gestion rigoureuse et un accompagnement par des experts fiscaux et juridiques sont fortement recommand\u00e9s pour maximiser les b\u00e9n\u00e9fices de cette approche.<\/p>\n\n\n\n<p>Vous souhaitez acqu\u00e9rir des parts de SCPI au travers d&rsquo;une SCI soumise \u00e0 l&rsquo;IS ? <a href=\"https:\/\/customers.zeusinvest.com\/welcome\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Prenez rendez-vous avec notre \u00e9quipe<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>SCI \u00e0 l&rsquo;IS et SCPI : Optimisation fiscale et strat\u00e9gie patrimoniale Acqu\u00e9rir des parts de SCPI par le biais d&rsquo;une SCI \u00e0 l&rsquo;IS Objectifs et avantages du couple SCI \u00e0 l&rsquo;IS \/ SCPI Acqu\u00e9rir des parts de SCPI via une soci\u00e9t\u00e9 soumise \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s (IS) est une strat\u00e9gie pris\u00e9e pour : Avantages 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Apr\u00e8s le succ\u00e8s de LAJUS &amp; ASSOCI\u00c9S Multi-Family Office qu'il a fond\u00e9 en 2018, il lance Zeus Invest en 2026. Sa vision ? Proposer une gestion de patrimoine d'exception en combinant l'expertise humaine de haut niveau et la puissance technologique pour optimiser la fiscalit\u00e9 et s\u00e9curiser l'avenir de ses clients, en France comme \u00e0 l'international. K\u00e9vin est un expert reconnu et engag\u00e9. Il est laur\u00e9at du 1er Grand Prix de l'Ing\u00e9nierie Patrimoniale et du 2\u00e8me Grand Prix du Conseil (AGEFI Actifs 2015). 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